老年地产路在何方

邀请嘉宾:

北京万科商业地产总经理 钱嘉

远洋地产产品研发部总经理:王立昕

天津经中诚通投资管理有限公司常务总经理:陈尚辉

华太设计 邓小艾

九源国际 郑黎晨

维拓设计 王庆

......

主持人:大家好,欢迎大家在十一国庆节前参加我们今天的活动,在这里我代表民营工作委员会和房地产经理人联盟欢迎大家。
    今天咱们的主题论坛是中国养老住宅的设计研究与探讨,我们今天的论坛主要内容有三个板块,第一,有请万科集团商业发展部的总经理钱嘉给我们分享。第二,请几家设计院的老总给我们分享项目上的一些案例。第三,老年地产未来之路的探讨,会有几位嘉宾在前边跟我们一起探讨。
    我们现在就有请钱嘉直接进入我们的主题论坛,大家欢迎。
   
    钱嘉:大家好,我是北京万科负责商业的钱嘉。我跟大家汇报一下北京万科在长者住宅方面的研究以及我们目前做的一些工作。这些工作都是一些探索性的,包括我们自己都不知道最后这个项目是否能够成功,所谓成功是指商业上的成功,也就是说无论是客户能够得到满意的产品,从开发商的角度来讲应该有利润的。万科其实从一开始想做老年住宅是从美国得到了一个启发,美国有一个概念叫活跃长者,为什么这样说呢?美国的上一代人到了现在这个阶段属于退休工人,但是他们又比较活跃,他们在自己退休之前的住所搬出来,寻找更加适合退休之后的住宅。万科看到了这个趋势,认为这个未来是一个很大的市场,并且成为在住宅细分市场当中非常大,从这一点出发万科开始做养老住宅、老年住宅,进入了这样的业务领域。
    我今天讲三个方面:第一,从供需的结构方面看北京的老年住宅市场如何?第二,自己做的一些调研,在调研的基础上来看老年住宅到底是一个什么样的生意模式比较合适。第三,具体讲一讲我们幸福汇这个项目,以及所思考的生意模式。在座比较多的是建筑师,更多的是设计行业的同事,我本人不是建筑师,所以也没有办法从很专业的建筑设计角度来探讨这个更多,我更多的是从开发商的角度,完成一个完整的生意模式,创造一个能够持续发展的,持续复制的生意模式的角度来探讨这个问题。
    目前,北京市场上有一些比较知名的项目。比如说东方太阳城,这个项目的特点是采取的销售的模式,这个是卖产权的,北京东方太阳城是拥有70年住宅的使用权,他是拿住宅来做老年公寓或者老年住宅,他在法律上和产权上都没有问题。现在问题是销售掉之后后续的运营会发现没有办法控制,最后导致的结果养老概念在销售的时候可能是成立的,但是在实际入驻之后的阶段很难成立,大家会发现营销的时候会是一个噱头。
    另外一类就是北京降福庄园,这个地跟东方太阳城不太一样,他对这个问题挺隐讳的,我们了解这是福利用地,这不能像住宅这样70年产权进行散售,在产权上是有瑕疵的,他采用卖50年的使用权,这50年使用权方式在法律上是比较灰色的地带。因为从中国法律上租赁的租约最长是20年,50年的使用权是什么东西在法律上比较模糊,难以界定的东西,而且更麻烦的是50年之后呢。
    不管怎么说这两个项目一次性的销售模式最后都是从开发商的角度最有利的方式,因为他迅速的回笼资金,这个我就不去多阐述了。
    在北京市场上还有很多非销售型的老年公寓,我们觉得做的也不错,而且他们收费模式,盈利模式各有各的特色。比如说北京的太顺详和,这有一个很独特的收入模式,它收取100万押金入驻,你可以住三年,三年以后你退房我把100万退给你。实际上开发商赚的是什么钱呢?这100万押在我这三年所产生的收益,但是这个会不会有点涉嫌变相融资呀?
    另外比较典型的是汇晨老年公寓,他经营的品质还是不错的,它是一种代表着典型的现在比较流行的收费模式,就是入驻的时候有一个门槛,这不算特别高,从几万到几十万不等。按照每个月收取你的服务费,也是从一千多到五千不等。首先从盈利模式上来讲实际上是一种租赁式的模式,长期收租的回报模式。从长期的持续经营的角度来讲,这种长期收租的模式有助于开发商或者运营商用一种比较长期的眼光来看待这个项目,他比较有动力,从运营的角度,从服务的角度长期的维持一个比较好的品质,我觉得这个是相比一次性的销售型的老年公寓所具有优势。我们再过十年来看,很可能十年之前打老年住宅的旗号项目十年之后变味了。我们从社会意义上来讲真正做到了老年住宅的概念,但是反过来讲对开发商的要求是比较高的,因为你不可能一次性的快速的回收你的投资。
    这个PPT是说北京老年人口的,但是适合老年居住方式或者说提供养老服务的住宅是很稀缺的。
     我们对这些老年进行比较深入的调研,不简单是问一个问卷的调查,我们跟每一户老年进行访谈。我们也从中间总结出一些规律性的特点。最大的特点就是关于这个服务问题,老年的年纪越大对服务的敏感度越高,我们判断在65岁之下所有老年人不服老,不认为自己老,他不太关心。老了65岁以上,甚至到70岁以上的老年比较典型,他对服务关注非常高,他们一来就会问医院的问题,你提供什么样的服务。但是我们更年轻的55-65岁这批人关注你在那儿,有没有很好的景观,你的配套方便不方便,进城方便不方便,我们会发现中间有细分的。我们中间分成两类,以前会有更多类的细分,我们从长期上推断也是这样,刚刚退休或者退休前后这批老人是很活跃的,他关注的是退休之后住更好的环境,所有的事情都自己可以做,我不需要别人伺候我,他需要的是一个改善,用我们的语言叫做改善,万科把这个住宅分成首置,首改,再改,我们可以简单称之为退休改善。年龄到了70岁以上老年逐渐变得比较现实,因为他们自身的精力会告诉他们自己的体力状况,身体状况已经逐渐开始衰退,如果在经历一些重大的病症,比如说我父亲患过胃癌,切除五分之三的胃,经历这些事情对自己身体的判断非常的务实和理性,你能够给我提供什么样的服务,这些很现实的问题就会变成考虑问题的主要因素。我们会发现这个市场至少会分成这么两类。
    我们在社会上也做了很多的调研,我们很直觉的认为北京有很大型的政府机构,有很多国有企业,有很多事业单位,也有很多知名企业。我们拍脑袋认为这个市场的需求是缺的,但是实际调研的情况会发现,我们去了农业部,铁道部调研会发现,到了一定级别的政府官员,比如说处级以上,政府自己官员要退休机制,他们自己有自己的养老院,有退休的培训中心,渡假村,疗养院都非常好,级别高一点的官员还有司机、秘书,保姆都是两个。这类型的人对我们机构养老,商业性养老机构不太有需求,从内心里面还不一定能够看上,我觉得这是北京的特点。
    但是除了上述特殊人群之外,还有一批支付能力很强的人群,比如说科教文卫系统,比如说中科院,大学,你会发现这样一些机构中高层管理人员退休的收入还是非常丰厚的,但是他们不像政府的官员那样,享受到国家的养老的服务,他们老了之后是需要自己去考虑。
    这批人在现实中可能会成为我们真正的客户,刚才提到了北京的汇晨,北京的汇晨出租率是90%,其中70%的人都是来自于这样科教文卫系统。为什么科教文卫系统比较早去接触这种产品,我觉得这个系统之内的知识结构,受教育程度是有关系的,他们的头脑与国际更加接轨,而且也比较新,对新事物接受能力也比较强。相对来讲更传统一些老年可能不一定能够完全接受这样机构里面养老,但是对于这样一些人来讲会对这个问题比较容易接纳。
    这个系统之内的这些人子女很多人都在国外,我们走访中科院的很多研究员级别的退休人员很多子女都在国外,实际上是空巢的家庭状态,没有什么网络。这种情况下有比较强烈的需求找环境比较好,有人打理的公寓。
    从承受能力的角度来讲,我们做了一个调研,在所有的正式产品推出之前你问这个东西值多少钱,这个都是有点虚幻的成份,不太可靠的成份,我们不妨看一看,我们在万科自己社区调研结果是10-15%之间,这样一个层次老年入驻公寓,实质的角度来讲没有太多的障碍。我们接触到很多退休的中层干部,他们退休金大概七、八千,少一点的五千。通常都会有房子,通常会在市区有住房,甭管是集资房还是福利分房,一般都有房子,还不只是一套。他们拥有的资产实力跨过购买养老住宅的钱是没有问题的,他自己原来的福利房卖掉之后,北京现在的市场价格,因为他们的房子通常位置还不错,很少在五环外,一般是二、三环附近,他们房子要卖掉跨过100万门槛买一套老年公寓难度对他们来讲,应该说还会有节余。用他们自己退休工资支付服务费也没有什么太大的问题。只要观念转变,他们完全有这个支付能力的。
    我把上面所讲的内容简单总结一下。我们把这个市场分成两类,一类是富人拥有,一类是富人中的老人,富人中的老人首先是富裕。另外老人是一个条件,比如说65岁做一个限定条件,在这个人群里面找出相对富裕的人群,富人的定义全世界各种各样,比如说金融资产在100万美金以上的,大家在各种媒体上看到的是这么一个定义,金融资产不包括自己的住宅,车辆这些生活必须品,他可以自由支配,可以投资的资产在100万美金以上,我们当做富人。其实应该说中国真正大部分财富掌握在60后,大家知道59-62年中国发生了比较严重的粮食短缺问题,这一部分人从年龄来讲,从受教育程度来讲都是享受改革开放成果比较多的人,财富大批集中在这批人手里。
    即便是把50后算上,解放以后出生的到现在的年龄也就是60多岁,其实他们还没有进入到需要老年服务的阶段。大家可以想像50-60多岁的富裕的人群,他们其实所谓的养老是什么呢?其实就是我们刚才说的,他需要一个对自己退休之后的生活进行美好的规划,他需要的是一种退休改善,这在很多时候和度假住宅很难划一个清晰的界限,万科在深圳海边的住宅打着养老的旗号,多少人养老呢,其实是三四十岁人去了,觉得买完以后可以养老,但是这都开玩笑,这都是为了投资,就是给自己的生活有一个度假的空间。我们认为这个年龄段的人买住宅,我们刚才也分析了对服务的关注不如对环境、位置,自然条件的关注度更高。这一类的产品万科也在研究,发现实际上很难跟度假住宅分的非常清楚,其实有的时候两个概念是混在一起的。
    另外一类是老人中的富人,就是65岁以上的,这一批人实际上随着身体自然的退化,他的关注点很自然的迁移到医疗、生活配套问题上来。我们认为这个市场至少可以典型的分成两类,我自己刚开始的时候概念不是很清楚,现在来讲万科逐渐的倾向分成两类市场,比较清晰的进行界定,界定之后我们可以在一个小区里面,但是我们知道面对的人群是不一样的。
    把之前讲的东西简单总结一下,现在市场当中万科这样的开发商所做的产品,我们通常是选择一对一的高端客户,甭管是富人中老人,还是老人中富人,这些都具备基本的支付能力,如果他没有这个支付能力对开发商来讲,作为一个商业企业来讲不可能持续提供这样产品,只可能是政府或者非盈利的组织提供这样的服务。
    我刚才也讲到了不同的开发商对这种散售还是持有采取不同的策略,我们认为并不存在绝对的优劣之分,而是开发商本身对资金来源和资金成本,以及他对资金的运用的策略,这是一个主观的判断。
    我们认为第一批所谓的富人中老人这个规模还是很小的,我们说一批大规模的富人,他们需要去养老,我们说王石这样的已经60多岁了,就应该是这样的人,但是这样的人最大的特点就是打死也不服老,你可以推销给他们一个改善类的产品,也可以推荐度假型的产品,但是你告诉他养老,他认为还没有老,为什么要养。另外一类是老人中富人,这是目前来讲比较现实的,或者说比较成规模的,相对来讲比较容易挖掘的一批做老年住宅的目标客户群。从客户的角度来讲他们的资金来源是以房换房的模式或者用退休金支付服务费两者结合起来的模式,缺一不可。以前没有房光靠退休金估计很难支付,我们刚才下面聊天,说北京三环边上明年会有一个乐城,那个写字楼叫乐城,那个开发商也做了老年公寓,采取持有出租的方式,每个月最少要一万多。这个门槛如果只有退休金可能是支付不起的,你必须要以房养房,这也可能是卖掉,或者你把原来的房租出去,拿租金和退休金一起可能才够。
    我之前讲的都是一些抽象的关于市场的定义,也许不对,只是提出来大家探讨。下面要讲万科对北京做的项目,这个名字叫幸福汇,这个在房山区窦店镇,那个位置确实是比较远,京石高速往下一个出口就是涿洲,你一不小心没有出去就到河北了。我们为什么起名叫幸福汇,大家一看就知道是希望提供老年住宅的项目。这个项目其实不小,一共有十万平米的建筑面积,我们拿其中两万平米来做老年公寓,作为一种尝试和实验,这个投资大概会在一个多亿,我其实对这个项目,公司对我也没有什么太多考核指标。我刚开始也说了不知道能不能赚钱,一些基本的指标下面罗列了,地上建筑面积两万,老年公寓面积是1.6万,有三千多的是商业,在1.6万之中又有三千多老年公寓所谓我们简称为老年,为老年提供服务。
    坦率来讲这个项目是商业基础,40年产权,不能散售。第二,这个地方商铺也不好卖。从另外一个角度来讲,老年公寓在市场上还是想找一个地突破,结合这种因素我们选择这个地方。我个人不认为这是一个理想的地方,我觉得曾经错过一些更好的机会,比如说在顺义有一些项目,原来地价也很便宜,但是万科没有想要做老年住宅,错失很多机会,现在让我选择我一定会选择顺义。
    我们先看一下项目的公共配套功能,配了很多包括书吧、会议室、棋牌室、网吧、阅览室、咖啡,多功能厅,我们还有小电影院,还有给老年开会的地方,我们做了三千多平米的老年服务配套设施。在会前跟一些同行交流的时候,如果说一言以蔽之说就是为老年服务的服务式公寓。我们幸福汇要做的事情是专门给老年人的,它具有很多服务式公寓的特征,包括大堂,包括很多酒店式的服务设备,包括房间,这个项目从头到尾肯定是纯装修的,拎包入驻的。
    我们一层从商业的角度来讲还做了很多商铺,给老年公寓留了一个大堂。到二层基本上全部都是给老年公寓的服务设施,比如说泡澡,水疗室,多功能厅,这是空间比较大的一个场所,大家可以开会也好,搞集会也好,跳舞也行。另外还有各种各样健身设施,棋牌这些。
    三层也是这样一个设施,三层除了教室,还有一个会议室,办公室,这些都在三层,三层出现了很多酒店公寓式的房间。
    这个项目有两种户型,一种是60平米,另外一种是90平米,我说的是套内建筑面积,不包含公摊,相对来讲是比较宽松的面积。这个户型也经过了比较长时间的探讨,在这个过程中也得到了清华大学周教授的帮助,很多户型都是不同的专家一起来研讨的解决。关于转身半径,还有一些老年设施的考虑,还有卧室分床睡都考虑到了。
    现在还没有谈到内装的设计,如果放在普通住宅里面第一考虑的是效果,成本,看起来不错,成本低。实际上在老年公寓里面还要面临另外一个调整,就是好不好用,好不好长期适用,很多细节都还在完善的过程当中。包括一些细节的地方,比如说一些洗练台的高度,它的一些收纳空间,包括老年人室内活动的时候一些应急措施,这些东西还是在完善和细化之中,这一块的挑战对开发商来讲跟普通住宅不一样的地方。
    项目的收费模式和盈利模式,最后还是要回到盈利模式,作为一个开发商或者投资商最关心的还是最后能够把这件事变成完整的盈利模式。关于销售型老年住宅有很多开发商已经尝试过了,肯定是不行的,不管是销售产权还是销售使用权,这种现金流是开发商最熟悉和最舒服的,但是坦率来讲有成本风险。尤其是散售的使用权,这是有政策风险的。现在国家对这种预付费行业逐渐开始重视和监管,比如说之前发生过健身会所收了很多会员费,但是你能不能保证你这个会所长期高品质的运营,甚至卷款潜逃这种事情会不会发生。对于使用权的角度来讲,尤其是会员卡的方式最大的风险就是卖超了,你只有100套房你卖了200套,因为中间有一些人买了不会来住,你想打这个擦边球,这样风险就大了。
    销售型的问题,你没有办法控制你的入住的对象,即便是买的人符合要求,买了之后别人做什么,你实际上具有很小的控制,几乎没有控制权。你可以签一个协议说买了之后也只能你们俩来住,坦率来讲这种规定本身就是不合乎法定的,人家有产权凭什么规定人家什么人能住什么人不能住,一旦不能控制入住对象服务是没有办法开展的,任何服务都有规模效应,规模经济的问题。大家了解酒店行业都知道,这还有标准化的问题,问的人完全不一样,有的人需要服务,有的人不需要服务,有的人需要深度服务,有的人需要简单的服务,而且需求还很难预测,你不知道现在有多少,未来有多少,没有办法预测。实际上你的运营管理团队没有办法进行正常的经营。多年之后老年公寓流于形式几乎是必然的。
    但是销售型老年公寓在和度假概念结合起来的时候,我觉得这个问题相对来讲比较容易做一些,这些高端客户在环境比较好的地方,又度假又养老还兼顾投资,这是一个跟真正养老服务不太一样的逻辑,虽然都打着养老的旗号。
    关于持有型老年公寓,这跟住宅的差异很明显,这像一个酒店或者服务公寓。但是持有权对开发商最大的伤害,包括万科自己也是很大的伤害,比如说你现在是20年30年产权,但是20年、30年之后怎么办,这也是一个非常大的难题和挑战,你不能回避这个问题。我经常跟开发商要想明白,这可是跳进去就再也回不来了,除非你卖掉。我们去上海一个项目清河园,几乎每个月都有救护车进园区,老年人在那个地方不可回避的逝世,这个问题需要非常审慎的考虑,不要只考虑一定要盈利,还有巨大的风险呢。但是持有型老年公寓有一个比较低的门槛是什么呢?土地的属性有很多种,我卖住宅用地性质必须是住宅,必须是70年产权,如果你持有就有各种各样土地属性都可以做,商业金融可以做,旅游酒店也可以做,甚至工业用地也可以做,因为你是几十年持有收取租金持续提供服务,这个进入门槛很低,地价可能会很便宜,可能很好的地价,你的盈利空间也不一样。但是你没有办法散售,这个没有绝对好坏,各有利弊,从开发商的角度来讲是关乎生意模式和盈利的选择。
    万科在考虑到这些问题之后现在倾向的一个方向是寻找相对大的社区,把两种模式混合在一起,我们尝试一个新的项目准备拿出其中15万进行老年住宅散售,我们留三万进行持有。为什么会这样一个结合呢?结合我刚才讲的带有典型开发商的思维模式,必须要拿一部分出来卖,不然资金没有办法流转,必须要有现金流,这是要卖的原因。为什么又要持有一部分呢?考虑必须要有持有的楼,有这么一套设施,有这么一个团队才可能实现你的承诺,才有可能为持有部分的老年人,居住在卖掉住宅部分老年人提供持续的高品质的,有口皆碑的服务,如果你不持有刚才我说的就不再重复了,我们准备打混的社区,这样一种混合的地产模式,圈里面很多开发商有类似的模式,万达销售一个住宅,持有一个商场,这种模式挺多的,从本质上来讲跟我刚才讲的没有什么太大区别了。
    从开发商的角度来讲还关心退出的问题,所谓退出怎么样最终套现。我们现在看到有三种方式,第一跟保险公司合作,如果我们做一个持有型的老年公寓,最适合持有的确实是保险公司,确实不是开发商。我觉得如果有保险公司愿意介入这一块,开发商发展自己的能力,开发商的能力就是规划、设计、整合社会资源,把这个项目做起来,然后吸引到客户。保险公司强项就是金融能力,资金实力比较大,回报率不像开发商,他的回报率要长期,要稳健,老年公寓非常适合,而且保险公司天然有很多客户,养老保险的客户天然就是老年公寓的客人,保险公司跟开发商的合作,在老年公寓这一块是天然的结合,但是可惜的是我不知道有一个成功的项目是采取了这种模式的,到现在为止我没有看到。
    第二个选择跟信托公司合作,发行信托产品,信托产品就把持有方和使用方分离开,持有方肯定是一群人,一群投资者,使用方是一群居民,居民付租金和服务费,扣掉运营成本收益部分由持有信托产品的人来享有。开发商在这中间只是扮演了保底的角色或者担保角色,因为信托产品有年限,到了年限可以赎回,赎回之后可以再卖。对于开发商在资金上是非常有利可图的模式,对自己的资金占有相对比较少,比百分之百持有要小。
    第三个选择一把卖的很贵,把投入的钱全收回来。这种模式现在比较多,对没有太多的资金支持的开发商是比较现实的选择。
    现在幸福汇这个项目还有合作伙伴,就是北京市国有资产管理有限公司,非常多的著名企业都是他的下属公司,比如说北京国际信托,北京银行都是他的下属企业,还有一系列的金融公司,跟他合作也是希望借助这么一个金融平台来形成一个比较完整的产品链。
    大家看老年公寓涉及到很多,比普通住宅多多了,无论从客户的角度来讲的链条,还是上游的链条,不管是建造的链条还是金融的链条,都比普通住宅要长,这真是一个非常复杂的产品,这比一个普通住宅要实现的难多了。
    在当前的客户、土地、政策环境下,我们觉得散售型老年公寓,如果还在乎自己长期声誉,最好跟度假和投资结合在一起,不要纯粹卖养老这个概念,你如果没有办法提供很稳定的服务,不建议你做一个养老的概念,多年之后可能别人会指责你当年挂着羊头卖狗肉,我觉得不如把渡假投资结合起来,告诉卖给你的是养老的预期,现在主要还是度假的意义,我觉得散售型老年住宅要这样去卖。
    万科准备做,也是建议大家可以考虑的,在这种大型的住宅社区里面适当利用非住宅用地,现在来讲很少有政府出让的项目是纯住宅,也有配套共建,你可以把共建做成养老型公寓进行持有,作为住宅产品线的延伸和配套。现在政府把未来十年的钱都打算在现在这一刻全部兑现,在一些非常偏远的地方配套了非常多的商业配套,我们觉得完全没有市场,让做酒店,让做商场,做写字楼什么的完全没有可能性。但是在现在这个阶段,在这个住宅配套的老年公寓是有市场的。我们说很多年轻人希望跟父母住的比较近,但是不希望又在同一个屋檐下,最好保持一碗汤的距离,在汤没有凉到你家了,这是比较好的距离。大型社区里面配套一些持有型公寓既解决非住宅产品部知道怎么做的问题,又给自己住宅产品有一个延伸线,提供了一个更完整的产品解决方案,因为这是持有的还能实现服务的规模效益的持续性。
    现在尝试获取一些非住宅用地来开发,大家可能会问要强调低成本非住宅用地。第一,住宅用地肯定不便宜,要想低成本一定是非住宅。第二,要做老年住宅很重要的是和资金方进行合作,包括万科永久性的持有在现在的环境下对我们来讲是匹配度不好,因为万科资金成本还是很高的,尽管我们在行业里面资金成本已经算比较低的了,但是股东对你的要求很高。现在银行的利息也比较高,我们通过信托这种方式来补充资金,成本都在10%以上,你如果是这样收益预期,都在10%以上跟保险公司竞争是没有任何优势,保险公司也就8%很好了,6%也不错了,4-5%也可以,他们是最适合持有的。
    今天我跟大家分享这么多,谢谢大家。
   
    主持人:等一下钱总还有一些其他安排,我先调整一下顺序。今天机会非常难得,大家有什么问题往前提一下,在这提前请钱总帮助我们解答一下。
   
    提问:刚才钱总把万科的经验跟大家做了分享,我也是开发商,也是一直做养老地产。觉得万科是实实在在的做,我们看到很多开发商把房地产赋予养老概念进行销售。我们在国外考察很多养老地产配套非常关键,他配套的还是比较完善的。我想问一下退出的问题跟保险公司,跟信托,因为人寿在廊坊有一个项目也是采取这种方式,退出的方式问题是不是能够说的细一点,我们也在探讨,我之后自己运营或者不赚钱或者多少年之后能把租金收回来,这对开发商非常不利,这种退出模式可以说细一点吗?
   
    钱嘉:这个问题也是在研讨过程中,因为没有做成功。我们跟合作方一起探讨这个问题,只能说是有一些想法。这个问题远洋的同志更适合回答,因为他的最大股东是中国人寿。我们跟中国人保集团交流挺多的,发现保险公司对这一块非常重视,但是又没有自己一套生意逻辑,我们期待他有,但是他现在确实没有。我们现在尝试跟保险公司合作,实际上现在还没有跟保险公司形成一个很好的合作模式。比较现实一点来讲,我们可能比较容易的方式还是清河园的模式,有一个门槛大概三、四十万,如果你的产品品质足够好一百万也都没有问题,因为上海清河园现在是85万。我们分析100万是一个门槛,如果你土地成本不是太高,户型控制比较经济,这大部分能够收回你的投资。
    我们探讨信托的模式也是不太成熟,关键谁会花这个钱当做投资产品来买,很有可能是老年人自己买。我既是自己后买一个信托产品,这好象是自己付钱自己受益,不是这个意思,他可能不住,可能现在住过一段,但是之后又跟子女住或者搬家了。还有对老年人来讲是风险的问题,你把别人的钱收了之后怎么样保证把这个钱收回来,这后面还需要设计一系列条款,我们考虑用担保公司做一层担保,如果万科违约还有担保公司来兜底,实际上上了双保险的方式,但是这些都不太成熟。唯一这个市场上经过验证的就是我刚才说一次收个比较高的门槛费。
   
    主持人:今天这个活动有两个人群,一个是民营工作委员会的朋友们,大部分是建筑师。房地产经理人联盟这边有很多的开发商,我不知道咱们这边开发商朋友有什么交流没有?
   
    提问:我想咨询一下你这边打算用什么方式收费呢?是有一个入门费然后加月度的方式,还是只收月费。
   
    钱嘉:我们三种方式都设计了,取决于我们最终的合作伙伴怎么样来选择,我们现在探讨很多的资金合作方,他们的诉求是不一样的,如果万科自己做,现在觉得很可能是采取收门槛费。如果真的跟保险公司合作成了,我们很可能变成出租的方式,我们现在是两条腿在走路。刚才说的完全取决于资金方是一个什么样的需求,如果只是开发商以收租模式很少考虑,万科也应该不会考虑。
   
    提问:你刚才说保险资金投入到你这边项目里面来,你觉得险资行业没有一个比较完善的想法。
   
    钱嘉:据我所知没有。
   
    提问:险资受保监会管理特别严格,你开发商收来的钱是入门费,你交到险资去管理,这是有一个门槛的。
   
    钱嘉:如果跟险资合作不存在,就没有入门费,就是医疗押金,这是保证你老年人入驻之后出现一些风险,这就不需要收入门管理费覆盖自己的投资成本,那就不一样了,保险公司想法很多,比如说保险公司卖了很多寿险产品,在很年轻的时候收,返还的时候是退休之后,他们想退休之后返还你不是钱,而是你的入驻,这个资金模式非常可怕。房地产这个行业为什么能够运行起来,最重要有预售制度,但是预售最多两年,保险公司就可怕了,提前十几年都可以。
   
    提问:保险公司获得钱也不能到你开发商兜里。
   
    钱嘉:他收购我的股权,把整栋楼买走了,他来持有,我们就不再是持有方了。
   
    提问:他持有,他管理。
   
    钱嘉:至于谁管理可以具体协商,我相信有一些保险公司想自己弄,有一些不想管理,这取决于策略,如果管理我们也可以管理,就像物业管理一样收取一定的费用。现在问我有没有一个确定答案,我告诉你没有,我们这个项目开工大概是11月份,真正问世要两年以后11月份,这确实有比较长的周期。
   
    提问:你这边运营团队是一种什么计划,管理运营方面?
   
    钱嘉:万科有两种模式,北京公司跟上合清河园合作进行运营管理,我们在杭州准备组建一个自己的团队,自己来进行管理。这个运营管理团队,因为我们自己还没有实际操作过,对复杂性和风险考虑的还不是特别透彻。现在为什么跟清河园合作呢?还是考虑到毕竟别人先走一步,别人对这个行业更熟悉。这个社会是有专业分工的,也许开发商确实不是最好的管理方,也许有专业的管理方做这个事情会更好。
   
    提问:这个项目跟医疗、医院有什么合作吗?
   
    钱嘉:暂时现在还没有,医疗是老年人总问的问题,但是却不是最必须的问题。但总会问,实际上不可能在一个项目里面自己做一个医院,这个成本是非常高的,或者达到老年人心目当中所希望的医院,我相信开发商目前是做不到的,也没有能力这么做。你会发现所有老年住宅只有三甲医院远近问题,并没有院子里面有三甲医院。
   
    提问:你这个项目日照是按照老年人居住的标准,还是按照公建标准?
   
    钱嘉:按照老年居住的标准,日照时数是多少指标记不起来了,当时我们确实有局部的有一些很小的面积是朝北的,剩下的基本上都是朝南的,但是有一些东西向的,日照国家有一个规范,有两小时还是什么来着。
   
    主持人:我也问一个问题,你做介绍的时候大部分都是讲的是商业模式和钱从哪来怎么走,然后退出,我相信对我们在座的建筑师是一个非常生动的一课,我们很难得能够在一个项目的由起和生长,一个项目能够做成,能够运营成功,在设计环节才有一个成功的可能性。你刚才说和周教授在老年项目里面有一个合作,我想你简单介绍一下这个项目里面你觉得建筑设计在这里面能够起到一些什么样的作用或者是建筑设计应该至少注意哪些事项。
   
    钱嘉:这个问题我不是特别专业,但是确实感觉到老年公寓设计确实跟普通住宅不太一样。通常来说住宅客厅很大,起居室很大,但是会看到咱们户型卧室跟起居室差不多大,甚至比起居室还要大,这个尺度跟普通住宅尺度不太一样。还有卫生间的面积,在很多细节上来讲跟普通住宅是不一样的,具体让我讲太多还确实不专业,只是班门弄斧。
    我们这方面做的不是很深入的地方,在日常使用过程当中,很通常的家具配置怎么更方便,你进门之后从玄关设置,怎么样能够方便的搁你买的菜,方便你拖鞋,老年一进门就坐下来换鞋,很多地方收纳空间的设置,这些方面感觉万科相对来讲比较欠缺一点。很多观感方面考虑的很多。耐用性方面我们考虑的相对来讲也是需要加强的,从住宅开发商的角度来讲,对房屋未来产权使用人不同,有的买了几年就重新装修了,但是你长期持有经营,很多问题不能仅仅从视觉的角度,还要从使用效果方面来讲。这方面我们设计上还是有很多细节的问题需要考虑。
   
    主持人:谢谢钱总的精彩演讲。现在进入今天活动第二个板块,案例的经验分享,这个是有三家设计院的设计总监和总建筑师一起来讲,我们首先有请维拓设计技术总监王庆,大家欢迎。
   
    王庆:大家好,我是来自维拓建筑设计有限公司的王庆。刚才钱总在对产业链条方面做了很深入的分析,也提到了住宅地产,老年地产项目,钱总提到的东方太阳城就是维拓设计的。
    今年最近也做了一些项目,今天正好借助这个场合使得我们有机会跟大家分享、交流一下。我们在设计中,作为设计的角度也非常想听到地产方面对设计有什么要求,同时在设计中特别关注的一个重点,也是设计怎么样和商业运营结合,能够跟地产配合的更好一点。
    老年建筑的设计,作为一般化的设计技术性的方面并不是特别难,设计像住宅或者老年住宅往往靠谱比高度更重要,毕竟这是从多角度来考虑的过程。比如说使用者,运营者综合起来来考虑。在老年住宅当中设计,包括接触到一些项目也感觉特别困惑,我这里面配套怎么样,怎么样跟商业运营配合更好,怎么样跟后期的开发单位和老年使用者节约一些投入成本,这是我们考虑比较多的重点。
    就好象一个人一样,这个人不一定很完美,但是一定要很健全。老年地产我们理解是一对夫妻加上服务的综合体,包括前期的建设和后期的出租,这个配套成功是一个持续性的东西,从健康老人和需要护理的有一个持续的过程,这对他的配套才会有很多的影响。我们在一些具体项目中带着这些问题进行了思考,今天我拿了几个小案例,其中就是东方太阳城,这是我们做的比较早。从2010年做到了2007年,一点一滴从想法变成了一个现实,中间也有一些运营的资料性的东西拿出来跟大家分享一下。
    今年在扬州也做了一个养老会所,这作为投入的老年地产项目,针对这些内容我分别简单讲一下,中间也贯穿着一些养老地产的想法。
    东方太阳能是一个老项目,这相对来说规模比较大,83万平方米的规模,用地234公顷,这包括招拍挂支持土地,还有一些配套,因为规模大,做的早目前来说有很大的知名度。另外他前期运作比较早的东西,他的一些经验和教训为后来养老的地产提供了一个借鉴。
    我重点讲一下配套,养老地产的配套,一个是居住的环境,一个是健身和健康的保健,也就是说医疗保健这一块。还有老年活动,包括老年娱乐,老年大学。还有商业服务,包括餐饮服务,还有生活配套。还有行政后勤,以及营销和管理。大概是这么几大块,我们太阳城因为以前也没有太多经验,我们对比觉得在这种老年地产的模式,在一开始策划的时候,大致公建配套大致可以人均五到八平方米,太阳城老年配套大概5万多平方米,其中中心会所是1.5万平方米,服务配套零售这一块大概是2700平方米,还有健身的,游泳池,小医院,还有酒店用房大概是7000多平方米,加起来是这么一个规模。
    83万建筑规模入住老年人口是12000多人,大概每个人50平方米。实际上运营过程当中,刚开始在2003、2004年二期投入使用,这是一个郊区老年项目,在经营上面和一般经营有差别。老年项目后勤服务配套非常多,我们在太阳城这个地方现场服务人员,保安、保洁还有护理人员在现场有1200多人,给他们专门做了6000平方米生活服务基地,它的宿舍、食堂、楼房、浴池这些东西。感觉为老年配套服务是非常庞大的体量,需要非常多的投入。
    太阳城配合运营商做了一些建筑规划上尝试,怎么样在运营中能够互相包容,怎么样减少后期的运营成本。太阳城设计了污水零排放,这没有污水管和雨水管,他通过六万平米内部水体循环,同时使用水源热泵进行采暖和制暖,开发商到现在采暖费还是按照30块钱一平米收取,但是开发商成本只有11块钱左右,这样给后期的运营进行了很多的节省。如果节省下来的费用能够传导到住户,那一定给入住者入住成本有很多降低。
    从建筑设计、规划设计上能够为这些配套产业运营做一些切实的事情,是设计中间非常重要的目标,一个导向。
    太阳城大的规划设计比较强调规划设计的可识别性,太阳城有七个组团,每一个组团都有不同的形态,比如说有的以水景,有的以花园为主,以便于老人找到回家的道路。具体的户型设计上来讲,这个做的比较早,现在说起来已经不是那么专业了,但是可以给大家提供一些经验。
    下面我把另外两个项目也做一个简单的介绍,这个项目是在扬州的好地方,做一个养生会所,这个地方基本上以别墅为主的小区,西北角给了一块地,做了四万多平方米的会所,这个会所是一个自持型的老年物业。这个小区大概有十七、八万平米联合住宅,这是散售的,在地产上是双结合的方式。
    这里面关注到一个问题,比如说养生会所服务人群主要是一些比较高龄的,六、七十岁为主的人群。这个概念大家比较熟悉CCIC的模式,就是持续护理型的,产品设计的理念想从入住到终老不需要搬离这个小区和会所,这四万多平方米分成三个类别的产品,有两栋11层公寓,给身体比较好的。中间这一块是集中的中心会所,包括餐饮和一些服务配套。这几个楼是属于半护理型的,以一室一厅的形式为主。还有持续护理型的,整个比例有一个切分的问题,一个是规模。刚才也提到了老年人自然去世的比例,70岁以上人群能占到8-9%,这就有一个管理瓶颈问题,住在这个地方老人都要看到一个老人离去的场景,这是非常恐怖的,这对人口规模就有一个限制,这样的持续型护理院的规模不易超过500个床位。按这样的测算一年离去的老人大概有四、五十人,每周每一个礼拜都要来一次救护车,这对老年人扰乱非常大的。
    我们也在探讨将近400个护理单位,其中有一半是独立式的,现在还有150多个是按养型,这个比例占到百分之十几,现在做一些项目有一些开发单位告诉我们这种持续性,要借护的,完全需要护理的和半护理的和独立的比例应该是三、七开,30%是可以考虑全护理的,当然这个比例也不太确定,我们也正在收集更多的案例来研究怎么样更合适,是地区性的差异,还是普遍规律性,还是个案的特点,我们还在做具体的收集和分析。
    好地方养生会所公共服务配套,配的比较高,一共四万二平方米,大概有六千多平方米做的公共服务配套,包括医疗,包括餐饮,包括老年活动用房,还有行政管理和营销团队,大概是大致的情况和我们的一些思考。
    好地方做了江南园林式的比较高档的连排别墅小区,我们老年公寓做的比较中式的,有一些高低错落,做了庭院化的处理。
    最后一个项目是最近刚刚做的项目,这个项目是政府来主导的项目,在顺义大概一共是12万平方米,这个项目首先是一个养老示范基地,另外还有一个会议中心,以及一些住宅的产品。这个项目正在做,我们接触到这些项目各有各的特点,因为正在做,所以我也不好说特别多的东西,只是把中间的效果简单的演示一下。
    这是中心,主要是以餐饮和娱乐为主,在侧面是酒店,主要是做会议和一些探访人群的住宿。这是酒店南立面,这个做的比较朴素,因为是政府项目不想做的特别张扬。是养老护理中心,就是400床的护理中心。
    整体来讲把正在做的东西跟设计联盟的同仁,还有地产界的朋友们进行一个交流和分享,大致就这些,谢谢大家。
   
    主持人:现在我们有请九源国际院总建筑师郑黎晨做发言,大家欢迎。
   
    郑黎晨:感谢大家参加今天的论坛,非常高兴有机会跟参与养老地产,养老产业研究实践的同仁一起探讨一下养老地产还有产业的发展,以及我们作为设计公司或者说设计院在这个产业里面或者说在这个地产项目里面怎么样做的更好,与开发商或者投资商一起推动咱们国家的养老产业的发展。
    前面两位嘉宾讲的非常好,一位是万科的钱总从养老产业总体的分析,尤其是商业模式的运营、投资给我们做设计的人员有很大的启发。王总分析了实际做的几个项目都非常好。
    下面我自我介绍一下,我是九源国际院总建筑师郑黎晨,九源国际一直积极的参与养老地产,养老产业的研究和实践,今天借这个机会给大家分享一下一个具体的项目,这是吉林省民政厅在长春郊区的项目,养老示范服务中心,我们有机会做前期的策划,包括规划设计方案,跟大家一起分享一下。
    这个项目有一个特点,它是吉林省民政厅的项目开发主体,我们说这种项目是政府色彩的,这个项目本身还有另外一个特点,这不是在一个普通的开发用地上,而是在民政厅所属的一个农场上,这个农场的规模比较大,大概有50年的历史。在国家推行养老产业方面,吉林省民政厅借这个机会,把农场结合养老项目做了一个尝试,同时也是一个产业的提升。这个项目有一个特点,这是从农场转变的,作为我们九源公司对前期的策划和规划设计结合自己在养老产业领域的最近几年的研究,我们提出来一个概念,这个概念就是把项目从产业的角度来理解。第一,我们希望农场,本来是一个农业,我们从产业的角度转化为一个服务业,转化成第三产业。从农业直接提升产业的品质,这是我们项目的一个概念。第二,结合农场本身具备的一些资源,其中最显著的有温泉,我们结合温泉提出来商业运营与国有养老机构结合的运营模式。这个过程当中,这个项目除了吉林省民政厅,还有一个九九乐林养老机构。因为这是养老机构提出来一个运营理念就是品牌化,连锁经营,产品系列是比较丰富的,也结合了度假的形式,这已经不仅仅是一个养老项目,而是产业提升和商业运营以及政府保障养老的结合的案例,希望对大家今后项目实践当中有所帮助。
    这个项目具体的地点是在吉林省的吉林市和长春市之间,刚才王总提到我们作为一个设计方,在养老地产跟养老产业里面怎么样体现我们的价值,除了我们从地产研究,还有商业模式的深刻理解之外,我们更多的对项目有一个从内涵、价值、产业上能够把握。
    项目所在地的位置,距离长春市是30多公里,距吉林市稍微远一点,基本上都是半个小时的路程。这个项目选择这个位置,吉林省民政厅跟我们规划设计方一起讨论可行性,我们认为这个选址既有地块本身的资源优势又结合了城市的设施包括医疗,包括其他设施的服务半径,这个项目是一个非常有代表性的项目。也是在我们国家东北,从气侯、景观方面都有一些自己的特色。
    这个项目规划跟设计前期有一个理念,把农业产业提升为第三产业,这个切入点就是养老项目放在这个用地上。第二,这个项目里面有温泉资源。我们结合这两块变成一个多产业融合的项目。养老大家都很清楚,我们不再说了,我们主要针对这个项目来分享,我们在设计过程当中的一些思考、认识。
    刚才已经把项目规划设计理念介绍了一下,这个项目本身定位是高端的社区养老项目,结合着商业以及休闲养生,通过商业的运营来保证项目的养老的可持续发展。这个项目里面包括这么几个板块,第一个是养老社区开发,你们有1200张床规模的养老社区。另外一块是利用当地的地块的温泉资源建立了温泉娱乐设施,本身这是吉林省民政厅的示范项目,同时也有一个商业养老培训基地结合在理面。农业这一块直接提升到第三产业,就是通过高科技,现代农业的投入,形成一个采摘有机蔬菜几个方面结合在一起。
    这个项目规划方案的一些指标,大家可以看到里面安排了四种产品,专门为养老社区准备的。里面还有培训中心和温泉娱乐设施。这方面结合王总介绍的,我们作为设计企业,在这个需要关注养老地产的运营或者说产业的形成,我们能做得更多的体现在从规划指标各方面的配置上,怎么样配置这些服务设施,怎么样配置这些产品,这样保证一个养老项目从商业模式或者从投资者的角度能够可持续。
    这个图显示的是项目的几个板块的构成,中间红色的是养老社区,这个安排了四种产品类型。一个是集中1200张床的养老院,比较好的景观湖面都是高端的养老住宅,还有联排的。白色的是商业开发的配套。这么大一个项目还需要很多服务人员,这样居住、生活也需要来配套。中间浅蓝色的是利用温泉做了温泉休闲中心,温泉康体中心,粉色的就是培训中心,这个培训中心有学校,主要是培训养老产业需要的人才,另外也是作为一个交流基地,还有一些接待功能,包括会议。
    绿色的是原来的农场,重新规划为农业园,里面有高科技农业展示,还有一些采摘和休闲功能,这几大板块形成对项目的服务和支撑,这个项目可以说是生态化可持续。我们通过农业作为植被,也作为生态系统主体,它的服务功能为我们养老社区建设进行配套服务,这个设计方案吉林省民政厅也是非常认可的。
    这张图是总体的路网结构的规划设计,怎么样体现又有社区,又有商业运营中心还有农业产业的结合,我们主要思考除了本身这种功能以外,更体现怎么样通过生态规划,利用农田、植被结合绿化,包括温泉整体形成一个系统,既保持了环境的可持续,同时又使这一块农业生长系统具备有机绿色、生长功能。
    这么大规模是1200亩地,作为设计公司应该除了产业本身,还是要从规划的角度,景观结构来考虑,这是我们做的景观结构的分析。这个项目本身花的时间不是很长,但是我想真正通过这个项目体现了设计师或者说设计公司在这个产业或者养老地产项目里面的价值。
    下面我介绍一下这个项目里面的产品。第一块是集中护理区,我们从医学护理的角度来考虑,一个护士站两个护士管理人数的上限,大概是24张床,12间房子。作为一个基本的标准护理单元,我们通过这个护理单元形成一个物理组团,四层的规模。之后构成一个完整的护理院落,之后构成整体的集中护理区。在养老社区里面针对不同的需求专门研发了单层独立的养老单元户型,这个户型提供比较高端的服务,也体现了老人在这边养老、休闲,子女也可以节假日过来跟老人共度一段时光,这种户型配置,还包括车型还有前面的院落,这也是作为养老产品多样化,还有适合不同的客户的需求。这个总体的户型结构效果,结合景观利用农场的景观资源也非常漂亮。这两个产品是联排产品,这是提供不同需求的产品,但是它的户型面积比刚才的要有所区别,并且通过联排的组织方式可以形成更多的外部空间,这对整体的养老社区形成一种变化的空间和风格。作为一个养老社区,因为老人在里面生活和活动,这个可识别性也体现在这。同时通过多变的户型、产品,还有室外空间提供不同层次的需求,满足不同层次的需求。
    这是温泉康体中心的布置,这不更多的介绍了,这种场所或者说这种项目已经很多了,大家也都比较熟悉。这里面规划的主要是什么呢?就是商业运营怎么样跟养老的健康康复休闲结合,既是互动的又是有区分的,这是我们设计的时候需要更多的考虑。这个项目划分为两个区域,一个是我们纯商业的,另外一个是给养老客户提供的服务。
    下面介绍一下农场,怎么样把农业通过规划设计与养老项目还有商业运营结合,从第一产业怎么样提升到第三产业。刚才提到把农业或者农场土地资源挖掘出来结合养老产业,把服务之间的相互关系理出来,然后更重视生态、绿色。通过现代农业科技来实现产业的提升和规划,大家可以看到这里面利用温泉做的湿地,还有一个现代农业大棚,里面主要保证四季生产,这样对整个项目运营,一年四季农产品需求提供满足。
    这是我们对项目拓展的规划,这一块就不更多的介绍了,这是整个项目的主路口,这是温泉的分析,这是温泉康体中心。这个项目本身是在吉林省,在东北,我们规划的时候考虑到北方冬季的景观特色,利用冰雪跟温泉的反差造成一种更生动的景观效果,作为这个景观特色也为养老项目结合,最终实现田园的,健康的养老社区。
    我们对农场进行了整体生态规划,通过生态技术的应用、温泉资源打造了湿地系统和农业植被一体化的形成,保证整体项目可持续运营和发展。
    我的介绍就到这里,谢谢大家。
   
    主持人:谢谢郑总的精彩分享,下面我们有请最后一位嘉宾,中联环设计规划的张总。
   
    张总:大家下午好,非常感谢主办方和协办方能够提供这样一个机会,能够让大家坐在一起讨论中国的养老产业未来的发展。我是中联环张鹏,我把在香河做的养老住区的项目拿出来跟各位同仁分享,同时也是希望抛砖引玉,能够进行讨论,让大家能够得出更多的好的经验,能够把我国的养老住区更好的发展下去。
    作为中联环来讲近几年一直积极的去致力于和养老住区建设、规划结合,也做了很多项目。我们和美国的VTBS一直保持着长期的合作关系,这个项目也是我们公司和VTBS进行一个很好的合作做的方案。VTBS也是在美国一直致力于养老住区的规划和设计的公司,他们在美国也有很多成功案例,这个方案也是希望和他们进行合作吸取一些美国对于养老住区的良好的经验。但是我们在合作的过程当中也能很清晰的认识到,其实对于中国的养老产业来说,对于中国的年轻人、老人对养老的认识,对生活的态度,对老年生活如何去度过的态度实际上和美国是有很大的区别。在这个方案当中吸取了美国比较适合于我国中国老人的居住的优势,但是同时也是在中国老年特性上进行了一个很好的改革。
    下面我就把整个方案节点拿出来跟各位分享一下。首先整个项目的市场定位还是希望打造上流社会的梦想,一个庄园的主题定位,结合的还是养老产业性质,推广居家养老的养老模式,包括营造环境优美,配套齐全的养老养生社区,从整个大的市场是这样来定位。
    客户的定位人群是30-50岁年收入超过50万,而且客户多为是二、三、四以上置业,非第一居所为主。主要分布是北京、天津、河北以及周边的区域。
    物业类型,这个项目是以二、三层低密度的别墅为主,另外包含少部分的高层公寓,这样一个配套更多的考虑到中国养老未来的方式需求。
    建筑风格主要还是以欧式和地中海建筑风格为主,我接下来结合一些图纸把我们的想法进行一个阐述。其实是和美国公司合作更多的体会,美国的设计师做养老住区的规划当中,他们考虑大的格局的同时更多的把侧重点放在一些小空间的打造上。包括一些小的居住空间,包括小的活动空间,他们把更多的精力放在这样的空间。他们觉得老年人来说活动的范围是有限的,周边的小的范围是非常重要,而且是使用率非常频繁的。整个项目也是考虑大的格局的同时对于一些小的空间,小的居住空间,小的活动空间,包括邻里的空间做了很特殊的设计。
    整个项目是3387亩的范围,建设用地1000亩,有2300亩流转用地。总的建筑面积是78.6万平米的体量,其中包括有联排、独栋、大宅,共建,整个容积率是1.18。
    空间结构,大的范围是采用了生态河,在整个园区的中心,因为整个项目濒临潮白河,我们把整个项目中心打造中心湖区,提升整个园区的生态环境的品质。交通带,在周边设计了主干的环绕园区的大的交通带,里面还有一个小循环的交通干路。轴是一个景观轴,也是延续着中心生态河为中心,打造了东西项的景观轴,还有一个建筑体,这更多的还是从大的空间结构上去剖析整个规划的想法。
    用地布局。整个项目2000亩流转用地和1000亩建设用地如何进行很好的衔接,由于土地性质的不同,在整个开发商的土地操控当中需要我们的土地既要保证每一个地区的土地的均好性的同时,还要保证后期土地操作起来便捷性,我们采取了目前的方式。在整个小的区域当中更多的用稍微规则一些的地块进行大面积的建设,中间区域把更多的绿地进行整合,形成建设用地和围合流转用地的用地布局,这样一个布局既能保证每一个地块周边有一个很好的绿地空间,同时对于开发商在土地运作方式有很好延续的操作。
    交通系统,作为养老住居来讲整个交通分不外部交通和内部交通。在整个项目周边,小区主路口规划了公交站,未来开发商会和当地政府协调,整个公交是非常便捷的到达市里,包括到达医院。考虑有一些自理能力的老人可以通过很便捷的交通方式到达整个市里医院进行医疗的服务。
    园区的道路采用人车分流的方式。考虑到老人听力或者行动能力不便,我们更多的建议车辆和人行道路,不光要分流,而且间隔要比正常的小区扩大一些,避免老人会受到汽车的影响。
    小区的步行道路宽度上进行了更加宽度的处理,现在一个尺度基本上可以允许两辆手推车通过,进行错行,整个步行宽度上进行了处理。
    在无障碍的设计方面,不同的道路在不同的节点会设置更加频繁的,数量更加多的休息场所,以便老人在行走过程当中突然感觉很累,就近会有一些设施供他来休息。
    建筑布局,主要还是以叠拼,双拼别墅为主,整个项目西侧是以别墅为主,东侧是以公寓为主。这样一个布局更多的从老年人的需求来进行考虑,前面做了很多的分析,基于现在户型做了很多分析。我们分析现在更多的老人分为三种类型,第一种是自理型的,大概在50岁左右的老年人,这完全有自力的能力,他只是需要有一个很好的景观或者说有一个交通服务,可以在园区里面进行正常的生活,这一类人群更多的是把一些叠拼双拼户型提供给他们。
    其次是一些协助型的,这更多的是60-70岁之间,这种老人是具备一定的自理能力,但是在有一些方面,比如说做饭或者其他方面需要有这样专业人士进行协助。在这样人群当中户型有可能会多一个保姆间或者多一个协助人员休息的地方,我们在这个户型设计上也进行了很好的考虑。
    特护型,基本上在70岁以上的老年人,这基本上是24小时需要专业人士进行护理,这种老年人规划放到整个项目的东部老年公寓里面,老年公寓的设计采用有一户两人间或者一户单人间的形式,两人间同时会有两个卫生间,达到自己使用的独立性。
    整个户型的布局还是希望从人性化的角度来出发,在满足我们老年人的协助需求上,我们去提供给老人更多的选择权和自信,去满足他的自尊。其实这应该是未来我们老年社区真正需要给老年人提供产品的形态。
    下面是项目布局,其实小区里面更多的是希望提供给老年人真正适合于老年人生活的环境,生活的状态。更多的我们还是需要有一些项目来满足老年人的生活需求,在整个项目当中设计了一个老年人主题的商业区,利用充足的流转用地,为每一个组团设计了果园或者采摘的地方,让老年人自耕自种自收的活动在里面。
    主题社区更多的想法打造成老年人的主题街区,更多的售卖健康的产品,绿色的产品,无糖无添加剂的产品。老年人特殊的需求,医务,包括拐杖等等一些日常生活中特别需求的东西。一些服务人员也可以吸纳有能力或者说有兴趣的老年人进行一个介入。还有特护服务,这可以在老年主题社区里面有一个很好的体现。其实这更多的在售卖过程当中老年人和老年人有一个交流的过程,我们提供这样一个街区不仅仅是一个商业,另外还是一种生活的方式,能够更多的提供给老年人交流的方式。
    邻里组团也是整个方案里面比较有特色的,整个小区面积非常大,未来整个小区入驻人群包括户型也是非常多。但是在整个大的均好性的同时设立一个小范围,小的居住组团。我们和VTBS中间一个讨论,我们认为20-30户小范围的组团更适合老年社区居住,这样一个社区人流相对来说不是特别多,人与人之间的接触是有的,但是又不是很多,比较适合于老年人的居住。20-30户的范围,在整个区域的布局当中,我们会和流转用地进行很好的配合,每一个区域会有一片流转用地,这些流转用地规划成一个生态公园,包括规划成果园或者说小的农田进行老年人工作的需求。整个邻里组团的布局是整个方案比较有特色的形式。
    再就是一个生态果园当时的想法,更多的是希望老年人能够动手,能够积极的参与到整个生活当中。我们也是参考了很多的案例,在整个方案做的之前,有很多的策划内容,包括一些资料,其实很多养老社区,国内的形式也是这样的。你如果完全的去做一个纯粹的养老社区是不太现实的,更多的还是把养老和度假产品进行很好的结合,我们希望整个这样社区是一个延续的动态的发展。其中现在有几个核心的地方是作为我们养老社区进行运作,包括一些院落大宅同样可以作为度假产品进行一个售卖,这也是在保证开发商利益的同时,也能把养老产业进行一个延续。如果说在三年到五年之后养老模式非常成熟了,整个社区品质有了一个很好口碑,包括一些度假产品是可以演化成养老的产品进行二次销售或者二次变形。通过这样一种模式更符合现在国内养老的趋势。
    以上这些内容就是我对于香河项目基础的想法,今天也是抛砖引玉。我们认为中国的养老产业更多的还是需要政府的支持,另外是开发商负责任的态度和良好的运营模式,规划单位需要有一个科学的水平,希望三方很好的协商,才能把中国的养老住区的行业路走的更宽更广,谢谢大家。
谢大家。